Курс лекций по гражданскому праву (Егоров Н.Д.). Лекция № 10 "Формы и виды собственности в РФ".

Решение задач из практикума по гражданскому праву под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. Часть I.
Решение задач из практикума по гражданскому праву под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. Часть II.

В соответствии с Конституцией в РФ признают частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Здесь небольшая неточность допущена даже в Конституции, потому что кроме частной, государственной и муниципальной никаких других форм собственности быть не может. И различают формы собственности в зависимости от того, кто является собственником имущества.

Государственная собственность имеет место тогда, когда в качестве собственника имущества выступает либо РФ как государство, либо какое-либо государственное образование (скажем, субъект РФ). Муниципальная собственность имеет место тогда, когда в качестве субъекта права собственности выступает какое-либо муниципальное образование. Частная собственность имеет место тогда, когда в качестве собственника выступает какое-либо частное лицо: либо гражданин, либо юридическое лицо. В рамках каждой формы собственности различают отдельные её виды, опять-таки в зависимости от того, кто выступает в качестве собственника.

Например, государственная собственность делится на два вида:

1. Федеральная собственность. Имеет место тогда, когда в качестве собственника выступает вся Российская Федерация в целом.

2. Собственность субъектов Российской Федерации. Имеет место тогда, когда в качестве собственника выступает отдельный субъект Российской Федерации.

Муниципальная собственность также делится на различные виды в зависимости от того, кто является собственником имущества, и различают собственность городов, поселков и иных населенных пунктов. Частная собственность делится на два вида:

1. Собственность граждан.

2. Собственность юридических лиц.

Это чрезвычайно простой вопрос и он есть в ваших экзаменационных билетах. Независимо от того, о какой форме или виде собственности идет речь, право собственности наступает только тогда, когда наступает соответствующий юридический факт.

Основания возникновения права собственности. Под основаниями возникновения права собственности понимаются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение права собственности. Это довольно многочисленные юридические факты, все они являются основаниями возникновения права собственности, они делятся на два способа: первоначальные способы приобретения права собственности и производные способы приобретения права собственности. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся такие способы, когда право собственности на вещи возникает либо впервые, либо независимо от воли предшествующего собственника. А производные - это такие способы приобретения права собственности, когда право собственности возникает по воле предшествующего собственника. К числу первоначальных можно отнести производство новых вещей. Тот, кто произвел вещь, стал ее собственником, он впервые приобрел право собственности на эту вещь. Или национализация - она осуществляется независимо от воли предшествующего собственника. А производные, по воле предшествующего собственника. - это мена, дарение, купля-продажа и т.п. Юридическое значение деления всех способов приобретения права собственности на первоначальные и производные состоит в следующем. Если имеет место первоначальный способ приобретения права собственности, то возникновение права собственности подчиняется только требованиям закона. А если имеет место производный способ приобретения права собственности, то переход права собственности от предшествующего собственника к новому подчиняется не только требованиям закона, но и будет зависеть от воли предшествующего собственника. Первоначальные способы приобретения права собственности. Наиболее простым и наиболее распространенным способом приобретения права собственности является производство новых материальных благ. Сущность этого первоначального способа приобретения права собственности чрезвычайно проста и закреплена в статье 218 ГК РФ. В соответствии с этой статьей лицо, создавшее вещь для себя, с соблюдением закона, становится собственником этой вещи. Но это правило рассчитано только на движимую вещь. Тот, кто произвел движимую вещь, в силу этого юридического факта производства становится автоматически собственником вещи. Что касается недвижимых вещей, здесь действует несколько иное правило, зафиксированное в статье 219 ГК РФ. Сводится оно к следующему, что право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество возникает у лица, вновь создавшего недвижимое имущества, в момент регистрации права собственности на это недвижимое имущество. Закон связывает возникновение права собственности на недвижимое собственности с моментом регистрации, а не с моментом создания. Элементарное правило: тот, кто создал из своего материала вещь, тот приобрел право собственности на нее. Но бывают и более трудные ситуации, когда лицо создает вещь для себя, но из чужого материала. Возникает вопрос: кто тогда становится собственником этой вещи, собственник материалов или тот, кто изготовил эту вещь из чужого материала. Вот такая ситуация создания вещи из чужого материала получила название спецификация и рассматривается отдельный способ приобретения прав собственности, то есть спецификация как способ приобретения права собственности. Этот вопрос решается в ст.220 ГК РФ, и в соответствии с этой статьей право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки чужого материала, приобретает собственник материала. Из этого общего правила закон делает исключение, когда собственником вновь изготовленной движимой вещи из чужого материала становится не собственник материала, а спецификатор. Он становится собственником этой вещи при наличии одновременно двух условий. Первое условие: спецификатор действовал добросовестно, то есть он не знал и не мог знать, что материал ему не принадлежит, по ошибке использовал чужой материал. Второе условие: стоимость переработки материала существенно превышает стоимость этого материала. При наличии одновременно двух этих условий собственником вещи становится спецификатор.

Какие при этом возникают последствия? Если собственником вещи признается владелец материала, то он должен компенсировать лицу, создавшему эту вещи, все затраты, связанные с производством вещи, и, наоборот, если собственником вновь изготовленной движимой вещи признается спецификатор, он должен компенсировать собственнику материала стоимость этого материала и все убытки, которые он понес на создание этой новой вещи. Возникает вопрос, как можно, будучи добросовестным лицом, использовать чужой материал. Бывают такие ситуации. Например, материл хранился на заводе и принадлежал какой-то профсоюзной организации, а рабочий его взял, не зная, что этот материал не заводской, и изготовил из него вещь. Он добросовестный спецификатор. Такие ситуации в жизни бывают. Вот реальный случай. Художник приехал в санаторий, принадлежащий профсоюзу творческих работников, и поселился в одной комнате с другим художником. Там был достаточно живописный пейзаж, который настолько его потряс, что у него появилось желание запечатлеть его. Но у него не было ни кистей, ни красок, ни холста. И он использовал кисти, краски и холст, принадлежащие другому художнику (соседу по комнате). В результате творческого вдохновения он создал шедевр, который был всеми признан. Кому принадлежит картина? Поскольку он знал, что ни холст, ни краски, ни кисти ему не принадлежат, то он недобросовестный спецификатор. В этом случае собственником картины становится собственник материала. На первый взгляд может показаться, что это несправедливо. Но есть другое правило: в этом случае собственник вещи должен компенсировать стоимость изготовления вещи. А чему равна стоимость изготовления вещи? Это стоимость картины за вычетом стоимости материала, а это довольно высокая стоимость. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей. Статья 221 ГК.

Элементарное правило сводится к тому, что в тех случаях, когда в соответствии с законом или общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местными обычаями в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, грибов, ловля рыбы, охота и т.д., то право собственности на соответствующие вещи приобретает то лицо, которое осуществило соответствующий сбор, лов и т.д. Следующий момент, который не назовешь способом приобретения права собственности, но он связан с приобретением права собственности, называется самовольная постройка. Ст.222 ГК. Правило сводится к следующему. Жилой дом, другое строение, сооружение или недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном на эти цели, либо созданное без получения надлежащего разрешения, или с существенными отступлениями от градостроительных или строительных правил, признается самовольной постройкой. Достаточно одного из этих трех обстоятельств. 1. Лицо возводит строение на том участке, который был не отведен, на чужом. 2. Предположим, ему даже отвели участок, но он осуществляет строительство без получения надлежащего разрешения, без согласования с местными властями. 3. Все разрешения получил, земельный участок отвели, но построил с существенными нарушениями от градостроительных правил. Какие наступают последствия? Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на эту недвижимость, не становится собственником. Какова тогда судьба недвижимости, которая самовольно построена? Есть общее правило и исключение из этого правила.

Общее правило сводится к тому, что самовольная постройка должна быть снесена тем лицом, которое осуществило самовольную постройку и за его счет. Если он не исполняет общее правило. тогда местная администрация сносит самовольную постройку, все расходы по сносу возлагаются на лицо, осуществившее самовольную постройку. Это общее правило. Из общего правила закон делает определенные исключения. Понятно почему. Допущены какие-то нарушения или разрешения не получено, но построено капитальное сооружение, зачем его сносить? Осознавая это, закон делает два исключения. Первое исключение: право собственности может быть признано на самовольную постройку по решению суда за лицом, в собственности которого, ибо в пожизненном наследованном владении, либо в бессрочном пользовании находится тот земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка. Скажем, земля принадлежит государству, значит собственником является государство. В этом случае тому лицу, которое осуществило самовольную постройку, ему собственник выплачивает соответствующую компенсацию за произведенную постройку. И второе исключение, когда право собственности на самовольную постройку признается за тем лицом, которое ее осуществило, но при одном непременном условии: если это лицо получит все необходимые разрешения и ему в установленном законом порядке будет предоставлен тот земельный участок, на котором произведена эта постройка. Следующий способ приобретения права собственности – это приобретение права собственности на квартиру, дачу, гараж или иное помещение кооператива. Эти правила излагаются в ст.218 ГК РФ и сводятся к следующему, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, дачно-строительного, гаражного и тому подобных кооперативов, а также другие лица, имеющие право на пай накопления и полностью выплатившие свой пай, приобретают право собственности на соответствующую квартиру, дачу, гараж. Обратите внимание: квартира, дача, гараж – это недвижимое имущество и, как правило, право собственности на недвижимое имущество возникает в момент регистрации права собственности. А здесь закон сделал исключение из этого общего правила. Если член жилищного кооператива полностью выплатил свой пай, в тот момент, когда он внес последний взнос, он автоматически приобретает право собственности на эту квартиру. Из кооперативной собственности эта квартира становится частной собственностью гражданина. Это правило впервые появилось с введением закона о собственности в РФ. Раньше все строилось таким образом: сколько бы пай не был выплачен, всегда собственником всех помещений в кооперативном доме был сам кооператив. Члены правления и председатель кооператива распоряжались освободившимися жилыми помещениями. Это было очень выгодно, потому что они по своему мнению решали, кому отдать эту квартиру, и поэтому были очень важными и уважаемыми людьми. А теперь, если пай полностью выплачен, владелец квартиры сам распоряжается ею. Поэтому они всячески препятствовали внедрению этого правила в жизнь и сводили к следующему. Вот пайщик выплатил полностью пай и продает свою квартиру кому-то. Обычно преимущественное право имели другие члены кооператива, это решало правление, а теперь можно не спрашивать и продавать. И, конечно, это встречало ответную реакцию. И когда новый собственник приходил и говорил: вот я купил квартиру в вашем доме, я прошу меня принять в члены кооператива, ему говорили: а когда ты приобретал квартиру, ты спросил у нас?, вот мы теперь тебя не примем. И бедный собственник, не зная, что ему делать, бежал к юристу. А юрист говорил: а зачем вам быть членом кооператива? Вы собственник и живите как собственник в этой квартире. И он продолжал жить. И тогда члены правления спохватились: как же так, он живет, а ведь общие расходы на содержание дома он не несет. Они к нему: ну ладно, мы готовы вас принять. А вы знаете, я теперь не хочу. Тогда они побежали к юристу: как нам быть в этой ситуации, можно ли через суд заставить его быть членом кооператива? Нет, колхоз – дело добровольное, насильно никого не заставишь. А как быть? Необходимые расходы он обязан нести, иначе здесь можно только предъявить иск на безосновательное обогащение. Следующий способ приобретения права собственности – это приобретение права собственности на плоды, доходы и продукцию. Здесь действует следующее нехитрое правило. Поступления, полученные в результате использования какого-то имущества, такие поступления, как продукция, плоды, доходы, принадлежат тому лицу, которое использует это имущество на законном основании, опять-таки если договором или законом не установлено иное. Это означает, что если арендатор арендовал какие-то станки и изготавливает на них продукцию, он становится собственником продукции, не собственником станка, если в договоре об аренде не сказано иное. Приобретение права собственности на вещь, от которой собственник отказался, так называемые брошенные вещи.

Здесь действуют различные правила в зависимости от того, какое это имущество, движимое или недвижимое. Правило, относящееся к движимому имуществу. Если лицо обнаружило брошенное движимое имущество, то оно может стать собственником этого имущество только по решению суда. Вот нашли приличную вещь, например радиоприемник, вы можете стать собственником этой вещи, но не путем обычного завладения, а путем решения суда, который признает вас собственником этой вещи. Суд проверит, действительно ли собственник отказался от этой вещи. Это общее правило. Но из этого общего правила есть исключения. Скажем, человек нашел пуговицу, что же, чтобы стать ее собственником, надо в суд бежать? Для малоценных вещей действует правило, что можно стать собственником малоценных вещей без обращения в суд. Такое правило применяется в отношении двух видов вещей. Первое - тогда, когда брошенная вещь малоценная, стоимость ее явно меньше 5 МРОТ. Второй вид вещей брошенных - когда имеет место брошенный лом металла, бракованная продукция, отходы производства, топляк сплавов. В отношении этого имущества, даже если их стоимость превышает 5 МРОТ, можно стать собственником такого имущества без обращения в суд, но собственником может стать то лицо. на чьей территории обнаружено это имущество, на земельном участке, на берегу реки и т.д. Как лицо может стать собственником этого имущества? — Оно приступило к использованию такого имущества. Скажем, топляк подобрал, сложил в сарай и приобрел право собственности на это имущество. Что касается недвижимого имущества, здесь несколько иные правила. Приобретение права собственности на находку. Находка - это такая вещь, которая выбыла из владения собственника и обнаружена другим лицом, причем собственник от нее не отказался, иначе это будет брошенная вещь. Скажем, кошелек потерял или оставил в транспорте сумку, он не отказался от этой вещи. И вот это имущество. найденное другим лицом, рассматривается как находка. И здесь действует следующее правило. То лицо, которое обнаружило находку, не становится ее собственником, оно обязано немедленно уведомить об этом собственника этого имущества. Если же собственник неизвестен или местонахождение его неизвестно, то необходимо заявить о находке в органы милиции или органы местного самоуправления. И органы милиции или местного самоуправления принимают все необходимые действия для того. чтобы отыскать собственника этого имущества и вернуть ему. Если вещь найдена в помещении или на транспорте, то подлежит сдаче администрации соответствующего учреждения или администрации соответствующего вида транспорта (там, как правило, есть стол находок). И если лицо, обнаружившее вещь, это сделало, то на администрацию соответствующего учреждения или организации и также на администрацию соответствующего вида транспорта переходят права и обязанности лица, нашедшего вещь. Это означает, что уже они должны заявить в милицию или орган местного самоуправления о находке, а уже милиция производит соответствующие действия. Если собственник будет обнаружен и ему будет возвращено найденное имущество, то лицо, которое обнаружило находку и добровольно заявило об этом, имеет право, во-первых, на возмещение всех необходимых расходов, которые оно понесло, и, во-вторых, право на вознаграждение в размере до 20% от стоимости найденной вещи. Если же в течение 6 месяцев с момента заявления в милицию или орган местного самоуправления собственник утерянной вещи не будет обнаружен, то по истечении 6 месяцев собственником этой вещи становится лицо, обнаружившее эту вещь. Как видите, закон стимулирует: как можно раньше заявите в милицию и с этого момента начинается истечение 6-месячного срока, по истечении которого вы можете приобрести право собственности на эту вещь. Но это только в том случае, если лицо добровольно заявило об этом в милицию.

Следующий способ приобретения права собственности – это приобретение права собственности на безнадзорных животных. Животные – это тоже вещи, но живые вещи. И поэтому здесь правила приобретения права собственности на безнадзорных животных во многом совпадают с правилами приобретения права на находку. Поскольку это живые вещи, здесь делается одно исключение. Оно сделано потому, что это вещи особого рода, живые вещи, и законодатель учитывает это. В том случае, если истек 6-месячный срок и собственник не был обнаружен, то право собственности на безнадзорное животное принадлежит тому лицу, которое обнаружило это безнадзорное животное. Но, в отличие от обычной вещи, собственник животного может восстановить свое право при наличии одного из двух обстоятельств. Первое: если будет выявлена особая привязанность животного к прежнему собственнику. Тогда он вправе потребовать возврата собственности. Второе: если новый собственник жестоко обращается с этим животным, то в этом случае прежний собственник вправе потребовать возврата животного и возвращения права собственности, несмотря на то, что истек 6-месячный срок. Следующий способ приобретения права собственности – клад. Под кладом признаются зарытые в земле или скрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен или утратил на них право. Давайте рассмотрим признаки клада. Первый признак - это должны быть либо деньги, либо какие-то ценности - золотые изделия, серебряные, ценные предметы. Второй признак - эти ценные предметы должны быть либо зарыты в земле, либо скрыты иным образом, скажем, замурованы в стене. Если эти ценности никак не сокрыты, а валяются на земле, это будет рассматриваться как обычная находка. Сейчас повторяется сериал “Следствие ведут знатоки”. Там допущена юридическая ошибка. Похитители ограбили банк, убегают с мешками с деньгами. Поскольку их преследует милиция, они бросили этот мешок с деньгами. Кто-то нашел и спрятал. И вот там рассуждают: зачем спрятал? Если бы добровольно сдал. это обнаружение клада - 25 %, а это не клад, а находка, и в то время никакого вознаграждения за находку не полагалось. Третий признак. Собственник этих ценностей либо неизвестен, либо утратил на них право. Скажем, в свое время в Елисеевском магазине был обнаружен клад. Там висела люстра, и все думали, что она позолоченная, а оказалась золотая. Елисеев, уезжая из страны, таким образом сокрыл свое золото. Вот это тоже сокрытие. Если обнаружен клад, какие наступают последствия? Этот клад поступает в собственность лица. которому принадлежало имущество, в котором он был сокрыт, то есть собственнику земельного участка, жилого дома, в стене которого обнаружен клад, а также лица, которое обнаружило клад, причем в равных долях - 50 на 50, причем с условием. что лицо, обнаружившее клад, осуществляло розыск с разрешения собственника земельного участка. строения и другого имущества, в котором клад был сокрыт. Если он осуществлял поиск и нашел клад без разрешения собственника, то все 100 % клада поступают в собственность собственника имущества. в котором был сокрыт клад. Вполне понятно, почему такое правило. Вы собственник жилого строения, расположенного в дачной местности, и в одно прекрасное утро вдруг кто-то начинает колотить зубилом в вашу стенку — там клад может быть, я буду его обнаруживать без вашего разрешения. Чтобы такого не было, такое правило существует. Это общее правило.

Это правило совсем недавно появилось в нашем законодательстве. До введения в действие Части первой ГК существовало другое правило, в соответствии с которым то лицо, которое обнаружило клад, и то лицо, на чьей территории он был обнаружен, не становится собственником клада, в любом случае собственником клада являлось государство. А то лицо, которое обнаружило и добровольно сдало клад, имело право на получение 25 % стоимости клада. И те лица, которые обнаружили клад и его сдавали, как правило, эти 25 % не получали, потому что наши чиновники делали все, чтобы его не выплачивать. Если добровольно сдал, то поощрение, а если сокрыл, то была предусмотрена статья УК за сокрытие клада, и люди преследовались в уголовном порядке. И даже доходило до курьезов. Вот один случай из следственной практики. Бабушка проходила мимо помойки и увидела, что кто-то выбросил подушку. Она ей пригодилось, взяла подушку, принесла домой, постирала, перешила и там обнаружила какие-то стекляшки. Она их высыпала в вазочку, и они там лежали. Все бы на этом закончилось. если бы бабушку не обокрали. Воров поймали и у них обнаружили эти стекляшки, а стекляшки оказались бриллиантами. Возник вопрос: имеет ли право бабушка на вознаграждение или не имеет, но вместо этого органы прокуратуры возбудили уголовное дело против старушки. Дело потом прекратили, но и 25 % не выплатили, потому что добровольно не сдала. Итак, это общее правило. Из общего правила, как вы знаете, есть некоторые исключения. Они касаются тех случаев, когда в качестве клада выступают какие-либо культурные или исторические ценности.

Если обнаруживаются культурные или исторические ценности и они отвечают признакам клада, то в этом случае они поступают в собственность государства, но тому лицу, которое обнаружило клад, и тому лицу, которому принадлежит имущество, полагается вознаграждение в размере 50% стоимости клада, и эти 50% они делят поровну между собой, но это при одном условии: если лицо, обнаружившее клад, действовало с согласия собственника имущества, кому принадлежит имущество. Если без согласия, то все 50% поступают тому человеку, которому принадлежит это имущество. Не приобретают право собственности на обнаруженный клад лица, в чьи служебные или трудовые обязанности входят поиски таких ценностей. Например, археологи. Следующий способ приобретения – это приобретение права собственности на бесхозяйные вещи. Это довольно сложный способ приобретения права собственности. Что такое бесхозяйная вещь? Это такая вещь, которая не имеет собственника или собственник которой не известен. Вот обнаружена какая-то вещь, собственник ее не известен и не известно, есть ли он, и нет сведений, подтверждающих, что собственник добровольно от нее отказался. Вот это бесхозяйная вещь. Какие правила здесь действуют? Прежде всего правила, относящиеся к бесхозяйным вещам, применяются, если иное не предусмотрено, первое, правилами о брошенных вещах. Смотрим: правила о брошенных вещах не применить, потому что нет сведений, отказался собственник или не отказался. Далее: не предусмотрено правилами о находке. Не находка. Не предусмотрено правилами о кладе. Не клад. Не предусмотрено правилами о безнадзорных животных. И тогда применяются следующие правила, прежде всего к недвижимым вещам, включая брошенную недвижимость. Такая бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружено это бесхозяйное недвижимое имущество. После истечения одного года с момента постановки на учет такого недвижимого имущества орган местного самоуправления обращается с заявлением в суд о признании права муниципальной собственности на это имущество. Если суд проверяет, что действительно бесхозяйное недвижимое имущество, и те правила, которые говорят о брошенных вещах, сюда не применяются, он выносит, решение и на основании этого решения возникает право муниципальной собственности на это имущество. Если же допущены какие-то нарушения, скажем. объявился собственник, установлено, кто собственник, в этом случае в иске может быть отказано. Если в иске будет отказано, у бесхозяйной вещи есть только один шанс приобрести себе собственника - в силу приобретательной давности. Следующий способ приобретения права собственности — приобретательная давность. Этот способ недавно введен в наше гражданское право, гражданское законодательство, во всяком случае ГК 1964 года никакой приобретательной давности не предусматривал.

В чем сущность этого способа приобретения права собственности? Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее 15 лет, либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. Вы видите, что здесь тем юридическим фактом, на основании которого приобретается право собственности, является давность владения. Если он владел 15 или 5 лет, по истечении этого срока он становится собственником этого имущества. Но для того, чтобы по истечении этого срока стать собственником этого имущества, необходимы следующие условия. Первое непременное условие: становиться собственниками такого имущества могут только граждане и юридические лица. Государственные и муниципальные образования не могут приобретать право собственности в силу приобретательной давности, это законом не предусмотрено. Но и граждане, и юридические лица могут приобрести в силу приобретательной давности имущество на праве собственности при наличии одновременно следующих условий. Первое. Лицо должно владеть имуществом, как своим собственным. Поэтому не учитывается владение, основанное на договоре хранения, имущественного найма или на договоре аренды. Второе непременное условие: владение должно быть добросовестным, то есть лицо, которое владеет этим имуществом, оно не знает и не может знать, что оно не собственник этого имущества. Оно думает, что оно собственник этого имущества. Третье непременное условие: Владение должно быть открытым. То есть, если граждан завладел каким-то имуществом и держит его в подвале и никому не показывает, то в данном случае это никаких прав ему не дает. Надо открыто владеть этим имуществом. Четвертое: владение должно быть непрерывным. В течение 5 или 15 лет нужно непрерывно владеть имуществом. Если владел 5 лет дачным помещением, не известно кому принадлежащим, а потом забросил на пару лет, а потом снова стал владеть, то тогда срок прерывается. Нужен непрерывный срок владения, чтобы стать собственником этого имущества. И, наконец, должен истечь соответствующий срок: для движимых вещей – 5 лет, для недвижимого имущества – 15 лет. При этом если речь идет о движимых вещах, то по истечении 5 лет открытого, добросовестного, непрерывного владения в силу самого факта истечения этого срока лицо автоматически, без всякого рода решений, приобретает право собственности на это имущество. А вот что касается недвижимого имущества, то здесь недостаточно, чтобы истек 15-летний срок. Необходимо зарегистрировать право собственности на это недвижимое имущество в соответствующем государственном органе, и только с этого момента возникает право собственности на недвижимое имущество. Последнее: правило о приобретательной давности распространяется и на те отношения, которые возникли до введения в действие нового ГК, то есть владение могло начаться 25 лет назад, но если оно имело место в момент введения части 1 ГК, на эти 25 лет распространяется право приобретательной давности, то есть этим правилам придана обратная сила. Помните, мы с вами говорили, что закон обратной силы не имеет. Так вот, здесь исключение из этого правила. А раньше эти отношения вообще никаким законом не регистрировались. Соблюсти все эти требования не так-то просто. Лицо должно не знать, что оно не собственник имущества, оно должно быть уверено, что имущество принадлежит ему на праве собственности. Такие ситуации редко, но все-таки случаются.

Скажем, по действующему законодательству можно было приобрести право собственности на садовый домик только по решению общего собрания членов садоводства, но, как правило, этот порядок не соблюдался, принималось решение правлением, с нарушением законодательства, право собственности не возникало. И только по истечении 15 лет лицо становилось собственником этого домика. Производные способы приобретения права собственности. По воле предшествующего собственника. Здесь действует правило, изложенное в статье 218 ГК. Право собственности на имущество. которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, либо иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на его имущество переходит по наследству, либо в силу закона, либо в силу завещания, но эти способы приобретения права собственности вы будете изучать в Особенной части гражданского права.

Прекращение права собственности. Право собственности прекращается в силу различных причин.

1. При отчуждении собственником своего имущества.

2. В случае отказа собственника от права собственности.

В случае отчуждения имущества способы прекращения права собственности совпадают с производными способами приобретения права собственности, просто одно лицо приобретает право собственности, а для другого право собственности прекращается. Что касается отказа от права собственности на вещь, то здесь все правила не хитрые, но тем не менее их необходимо знать. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (только гражданин или юридическое лицо, государство или муниципальное образование не могут), объявив об этом открыто либо совершив какие-либо другие действия, свидетельствующие об отказе от права собственности. Скажем, гражданин взял и выбросил ненужную вещь на помойку, он ни слова не сказал, но своими действиями показал, что отказывается от права собственности на эту вещь.

Здесь важно одно правило, что отказ от права собственности на вещь не влечет прекращения права собственности в отношении этой вещи до тех пор, пока другое лицо не приобретет право собственности на эту вещь. Тогда, когда лицо выбрасывает ненужную вещь, право собственности продолжает оставаться, и только когда другое лицо приобретет право собственности на эту вещь, у него прекращается право собственности. Почему сделано так? Когда звучали общие положения о праве собственности, говорилось. что собственнику принадлежат не только права по владению, пользованию и распоряжению своей вещью, но на нем лежит и бремя содержания своего имущества. Скажем, если бы не было этого правила, то тогда в случае, когда автомобиль изнашивается, превращается в металлолом, его можно бросить во дворе, сказав: я отказываюсь от прав на него. Но нет, бремя содержания остается за собственником, пока кто-то другой не приобретет право собственности на имущество. Значит ты должен за свой счет, своими средствами куда-то увезти автомобиль со этого двора, на переработку, куда-то еще, но бремя содержания за тобой, право собственности остается за тобой, пока кто-то другой не приобретет эту вещь. Это способы прекращения права собственности по воле собственника: либо он отчуждает по своей воле, либо отказывается. Но действующее законодательство предусматривает и такие способы, когда право собственности прекращается помимо воли собственника. Прекращение права собственности помимо воли собственника. Здесь важно запомнить правило, которое закреплено как в Конституции РФ, ст.35, так и в ст.235 ГК. Правило сводится к следующему, что принудительное изъятие у собственника имущества допускается только в случаях, предусмотренных законом (никакими другими нормативными актами), и только по решению суда. Это чрезвычайно важное правило. Право собственности гарантирует стабильность нашему экономическому росту, стабильность производства. И поэтому изъятие допускается в строго определенных случаях, установленных законом, и только по решению суда.

Какие же случаи, когда допускается изъятие имущества и прекращение прав помимо воли собственника? Обращение взыскания на имущество собственника по его долгам. Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурно-исторических ценностей. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними. Реквизиция. Конфискация. Национализация. В других случаях, предусмотренных законом. Законом могут быть предусмотрены и другие случаи принудительного изъятия. Рассмотрим каждый из этих случаев в отдельности. Обращение взыскания на имущество по обязательству собственника. Ситуация чрезвычайно простая. Занял гражданин денежную сумму, подходит срок возврата, денег у него нет, но есть имущество, на которое допускается обращение взыскания. Тогда кредитор обращается в суд и по решению суда это имущество принудительно продается с торгов, происходит расчет с кредитором, а оставшиеся деньги возвращаются собственнику. Это довольно простой способ. Вот более сложный способ, когда прекращается право собственности на то имущество, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. Такой случай предусмотрен 238 статьей ГК. Лицо является собственником имущества, у него есть право собственности, но в силу закона оно не может быть собственником этого имущества. Как же так? Это редкие ситуации, но такие ситуации могут быть. Скажем, умирает гражданин, охотник, у него масса охотничьих ружей, а для того, чтобы приобрести охотничье ружье, необходимо обладать определенными показателями здоровья, лица, которые страдают душевной болезнью, в силу закона не могут приобретать огнестрельное оружие. А это имущество поступает в наследство его сыну, который страдает душевной болезнью. Он приобрел право собственности по наследству, но на это он не может обладать правом собственности. Как быть? В этом случае предусмотрено правило. Если лицо приобретает имущество, которым не может обладать на праве собственности в силу закона, то в течение одного года с момента приобретения права собственности это лицо должно произвести отчуждение этого имущества. Кстати, это могут быть не только граждане, но и юридические лица. Вот ситуация: организация приобрела линию электропередач, а право собственности на нее может иметь только такая организация, которая имеет соответствующую лицензию. А этой лицензии у организации нет и ее никогда не дадут. Значит в течение года нужно произвести отчуждение этого имущества. Если лицо в течение года не производит отчуждение, то такое имущество по решению суда либо продается с публичных торгов и вырученные деньги возвращаются собственнику за исключением возмещения расходов на проведение торгов, либо обращается в муниципальную собственность с возмещением собственнику стоимости этого имущества.

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это допускается в следующих случаях. Участок изымается для государственных или муниципальных нужд либо ввиду его ненадлежащего использования. Что значит “ненадлежащее использование”. Скажем, некая организация приобрела участок для того, чтобы построить санаторий, а построили там цементный завод, потому что он больше дохода приносит, а он будет экологию нарушать. Используется ненадлежащим способом. Можно принудительно изъять этот цементный завод. Или гражданин приобрел участок для постройки жилого дома, но по этой территории должна пройти железная дорога федерального значения. В этом случае его имущество, жилой дом изымается. Как это происходит? Это происходит и на добровольных началах, когда собственнику выплачивается соответствующая компенсация и он соглашается. Если возникает спор. то спор решается в судебном порядке. И суд, если устанавливает, что не все условия соблюдены, может принять решение о принудительном изъятии. И здесь возможны два варианта: либо по решению суда это недвижимое имущество продается с публичных торгов, либо обращается в государственную собственность с выплатой собственнику соответствующей компенсации. Но суд, прежде чем вынести такое решение, должен проверить: действительно ли изымается для государственных или муниципальных нужд. Скажем, если на земельном участке собираются не железную дорогу проводить, а изымают для того, чтобы построить коттеджи для депутатов местного Законодательного собрания. Это не государственное и не муниципальное использование. Это нарушение действующего законодательства и прекратить право собственности будет невозможно. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей осуществляется в том случае, если культурные и исторические ценности отнесены к особо ценному имуществу и охраняются государством. Второе: они бесхозяйственно содержатся, что грозит их полной утратой или утратой ими своего значения. При наличии этих обстоятельств такие культурно-исторические ценности изымаются принудительно по решению суда путем их выкупа государством или продажи с публичных торгов. При этом собственнику возмещается стоимость этих культурных и исторических ценностей, и размер этой стоимости либо определяется соглашением сторон, а если соглашение не достигнуто, то устанавливается решением суда. Обратите внимание, речь идет только о культурных и исторических ценностях, которые охраняются государством. Другое имущество принудительно выкуплено быть не может. Выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними возможен в том случае, если собственник домашнего животного обращается с этим животным в явном противоречии с установленными правилами и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с животными.

Если такие явные противоречия есть, то любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о принудительном выкупе такого животного. И по решению суда это животное принудительно выкупается, причем цена определяется соглашением сторон. Если они не достигли соглашения, то устанавливается решением суда. Реквизиция. Под реквизицией понимается принудительное изъятие государством имущества собственника в государственных или общественных интересах с выплатой ему стоимости этого имущества. При этом реквизиция допускается при наличии следующих обстоятельств: если имеют место какие-то чрезвычайные обстоятельства, как наводнение, пожар, землетрясение, военные действия, и это имущество собственника необходимо для ликвидации чрезвычайных последствий. Реквизиция осуществляется по решению компетентных органов государственного управления. Здесь решение суда не требуется, и это вполне понятно: в чрезвычайных обстоятельствах надо действовать быстро. И хотя это принудительное изъятие, но оно не безвозмездное. Собственнику выплачивается стоимость имущества, которая определяется соглашением сторон. Если собственник не согласен с той ценой, которая ему предлагается, он может по суду требовать возмещения большей суммы, и такие споры рассматриваются в суде. Оспорить реквизицию нельзя, а стоимость – можно. При этом при прекращении этих чрезвычайных обстоятельств, если имущество собственника сохранилось, он вправе потребовать возврата его имущества. Конфискация - это безвозмездное, принудительное изъятие государством имущества у собственника в качестве санкции за совершенное правонарушение. Конфискация допускается тогда, когда законом предусмотрена конфискация в качестве санкции за какое-то правонарушение. Допускается по решению или приговору суда. В некоторых нормативных актах предусмотрена административная конфискация имущества, в частности в Таможенном кодексе, органы милиции иногда конфискуют имущество без решения суда.

Вот это, даже если предусмотрено законом, противоречит ст.35 Конституции, потому что в статье 35 сказано. что никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, и никаких исключений здесь нет. Поэтому те нормативные акты, которые предусматривают административную конфискацию, они противоречат Конституции и применяться не должны. Это положение Конституции имеет чрезвычайно важное значение. Когда таможенные органы или органы милиции осуществляют в административном порядке конфискацию имущества без решения суда, это приводит к очень большим нарушениям. Например, у нас такие высокие цены на продукты и другие вещи. В Финляндию приезжаешь, там гораздо ниже. Потому что поставка импортных товаров осуществляется практически монопольно, и монопольно высокие цены поддерживаются благодаря тому, что таможенные органы сами принимают решение о конфискации имущества. Вот куриные окорочка, их поставляет одна организация из Соединенных Штатов. Другая организация закупила такие же в Бразилии. Как только они отчалили от Бразилии, здесь уже таможенные органы подготовили все, чтобы не допустить их на рынок. Они конфисковали продукцию за якобы допущенные нарушения и как скоропортящийся товар продали за одну треть стоимости, разницу поделили между собой и первой организацией-поставщиком. Поэтому решение о конфискации должно приниматься только по решению суда и исключений быть не должно, иначе нарушения всегда будут и приведут к негативным последствиям. Национализация - принудительное обращение в собственность государства имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, на основании закона, с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, которые несут собственники в результате национализации. Что общего между национализацией, реквизицией и конфискацией? Во всех трех случаях имеет место принудительное изъятие имущества у собственника. Что отличает? В отличие от конфискации национализация осуществляется не как санкция за правонарушения, а в силу закона.

Если такого закона нет, никакой национализации быть не может. Возможно, он будет принят, но пока его нет, национализации быть не может. ГК предусмотрено, что даже если будет принят такой закон, национализация должна быть только возмездной, а не безвозмездной. Кроме стоимости национализированного имущества выплачиваются и другие убытки. Конфискация – это санкция за совершенное правонарушение, а национализация осуществляется независимо от никаких правонарушений. Итак, право собственности возникает, право собственности прекращается такими способами. Но при этом важно знать, в какой момент у предыдущего собственника право собственности прекратилось и возникло у нового собственника. Момент возникновения права собственности имеет чрезвычайно важное значение. Момент возникновения права собственности у приобретателя вещи. Почему важно установить, в какой момент у приобретателя права собственности возникает право на приобретенную вещь? А это важно в силу хотя бы того правила, которое зафиксировано в ст.211 ГК. Эта статья предусматривает, что риск случайной гибели или случайной порчи вещи несет ее собственник. Если вещь случайно погибла, никто не виноват: ни продавец, ни покупатель, отрицательные последствия этой гибели или вещи на кого распространятся? На того, кто собственник этой вещи. Скажем, вы задумали приобрести телевизор в магазине, пришли, опробовали телевизор, посмотрели на картинку, подобрали себе телевизор и сказали: я его беру. Вам выписывают чек, вы идете в кассу и платите. Пока вы оплачиваете телевизор, кто-то локтем задел телевизор и экран разбился. Кто? Обнаружить не удалось. Ни продавец, ни покупатель не виноваты. Вы подходите с оплаченным чеком, видите это и говорите: а мне такой телевизор не нужен. Ему отвечают: забирайте, вы его купили. Кто несет ответственность в этой ситуации? Тот, кто в данный момент был собственником этого телевизора. Продавец или покупатель? А для этого важно знать, в какой момент у приобретателя возникает право собственности. И здесь действует следующее общее правило, что право собственности у приобретателя возникает в момент передачи этой вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. А под передачей вещи понимается непосредственное вручение имущества приобретателю, то есть тогда, когда имущество из хозяйственной сферы отчуждателя переходит в хозяйственную сферу приобретателя этого имущества. В этот момент и возникает у него право собственности. Почему наше законодательство устанавливает такое правило и связывает момент перехода права собственности с передачей имущества? Потому что это обеспечивает правило наибольшей сохранности вещи. Кто может принять все необходимые меры по сохранности? Тот, в чьем владении находится. Поэтому с передачей во владение другого лица и связывается момент перехода права собственности. Иногда не так-то просто определить, была ли вещь передана. Приведу случай из судебной практики. Старушечка решила отметить свой юбилей, пришла в магазин самообслуживания, взяла корзиночку и стала набирать продукты, в том числе коньячок, еще какие-то бьющиеся продукты. В магазине было душно, ей стало плохо, она упала и всё это разбилось, она не успела ничего оплатить. Кто собственник этого имущества? Ответ на этот вопрос дают правила обслуживания в таких магазинах, а они устанавливают, что покупатель, отобрав товар, подходит к кассе и кассир обязан проверить, не истек ли срок годности, соответствующее качество, и только после этого вручить товар. И вот пока он его не вручил, право собственности не перешло к покупателю. Передача вещи приравнивается к сдаче вещей транспортной организации для перевозки приобретаемой вещи, а равно к сдаче вещей в отделение связи для пересылки ее приобретателю. Что это означает? Если мы приобрели какую-то вещь и отправляем ее в другой город, как только вы сдали ее на почту, с этого момента право собственности на нее перешло вашему приятелю. Если во время пересылки с этой вещью что-то произошло случайно, риск случайной утраты несет ваш приятель.

Передача вещей приравнивается к передаче или вручению товарораспорядительного документа. Наиболее типичным товарораспорядительным документом является коносамент. С помощью коносамента оформляется перевозка грузов морским транспортом. Когда груз погружается на судно. это оформляется коносаментом. Отправитель груза получает ценную бумагу - коносамент. Пока этот груз плывет по мировому океану, владелец его может передать право собственности другому лицу путем вручения коносамента. Коносамент можно продать, и пока груз прибывает, он может несколько раз поменять собственника. Из этих общих правил есть исключение, оно касается недвижимого имущества. Права на недвижимое имущество подлежат регистрации, и право собственности приобретателю недвижимого имущество переходит не в момент передачи имущества, а в момент регистрации права собственности на это имущество. Необходимо отличать регистрацию права собственности на какое-то имущество от регистрации самого имущества.

Органы ГАИ регистрируют не право собственности на автомобиль, они регистрируют сам автомобиль, а право собственности переходит по общим правилам. Что это означает? Вы пришли в магазин приобрести автомобиль. В тот момент, когда вам магазин передал автомобиль, в тот момент у вас возникло право собственности. А государственная регистрация самого автомобиля требуется для того, чтобы органы милиции проверили технически исправное состояние и разрешили использовать это имущество по назначению. На право собственности регистрация в ГАИ никак не влияет. На этом мы закончили рассмотрение общих правил по праву собственности. Они применяются независимо от того, к какой форме или виду собственность относится - государственная, муниципальная или частная. Специальные правила применяются к отдельным формам. Первая форма — право частной собственности. Право частной собственности бывает двух видов: право собственности граждан и право собственности юридических лиц. И подчиняется право собственности граждан и юридических лиц практически одним и тем же правилам за редким исключением. Мы с вами будем говорить об общих правилах, которые касаются права частной собственности и граждан, и юридических лиц. Будем сравнивать право частной собственности граждан с правом личной собственности, которое было у граждан до введения в действие Закона о собственности в РФ. В чем отличие права личной собственности и права частной собственности?

Право личной собственности характеризовалось двумя признаками.

Право личной собственности носило потребительский характер. Это означает, что в собственности у граждан могли находится только предметы потребления, средства производства не могли находиться в собственности граждан, они могли находиться только в общественной собственности, государственной, колхозно-кооперативной и т.д. И второе: личная собственность имела производный характер от общественной собственности на средства производства. Это означает, что приобрести в личную собственность какое-то имущество гражданин мог одним способом – прикладывая свой труд к обобществленным средствам производства. А вот частная собственность характеризуется тем, что она распространяется и на предметы производства, и на средства производства, и на капитал, и так далее. Источники образования частной собственности. По сравнению с личной собственностью там источником образования был только личный труд. Источником образования частной собственности является не только труд, но и предпринимательская деятельность, а также капитал, скажем, ценные бумаги, предприятия, имущественные права и т.д., то есть всё, что угодно, может быть источником возникновения права частной собственности как у граждан, так и у юридических лиц. Субъекты права частной собственности.

В качестве субъектов права частной собственности могут быть граждане, причем любые граждане, независимо от их возраста и дееспособности. А что касается юридических лиц, то далеко не все юридические лица являются собственниками имущества. К таким юридическим лицам, которые являются собственниками имущества, относятся следующие юридические лица:

* юридические лица в форме хозяйственных обществ и товариществ. К ним же относятся кооперативы, производственные и потребительские,

* религиозные и общественные организации,

* различного рода фонды.

Есть такие юридические лица, которые не имеют права собственности на закрепленное за ними имущество, скажем, государственные унитарные предприятия или государственные учреждения, казенные предприятия. В качестве объектов права частной собственности могут выступать в принципе любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, то есть любое имущество, за исключением того, которое, в соответствии с законом, не может принадлежать гражданам или юридическим лицам на праве частной собственности. Такого имущество немного, но, например, ядерное не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Всё остальное имущество может выступать объектом права частной собственности как граждан, так и юридических лиц. Количество имущества, которое может принадлежать на праве частной собственности. Здесь действует такое правило, которое закреплено в ст.213 ГК. Оно гласит, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, основ нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только в этих случаях законом могут быть предусмотрены количественные и стоимостные ограничения и такие случаи есть. Предыдущий закон о приватизации предусматривал, что банк может приобретать не более 10 % акций акционерного общества в целях ограничения монополий и развития конкуренции. Содержание и осуществление права частной собственности.

Содержание права частной собственности, как и любого другого субъективного права собственности составляют три правомочные вида — владение, пользование и распоряжение его имуществом. При этом гражданин непосредственно сам, по своему усмотрению осуществляет принадлежащее ему право частной собственности на свое имущество. Ничьего разрешения на это не требуется. Вы можете сказать: а как может быть по-другому? Но достаточно обратиться к недалекой истории, вы увидите, что право личной собственности очень часто осуществлялось не по усмотрению гражданина, а по усмотрению других лиц. Скажем, гражданин был собственником своего садового домика, он принадлежал ему на праве личной собственности. Но продать его он мог только тому, кого примет общее собрание садоводства в члены садоводства. Статья 13 Конституции СССР предусматривала, что граждане не могут использовать принадлежащее им на праве личной собственности имущество для извлечения нетрудовых доходов. Он может владеть, пользоваться, распоряжаться, но извлекать нетрудовой доход не может. А что такое нетрудовой доход, этого в законе не было сказано. В науке существовало не менее 60 определений нетрудового дохода, четкого определения не было. Мы часто сталкивались с парадоксальной ситуацией. Из судебной практики известен такой случай. Инженер, получая оклад 120 рублей, следующим образом проводил отпуск. Он отправлялся в леса Белоруссии, жил там в сторожке и собирал грибы, сушил их и сдавал в кооператив. Это был такой доходный промысел, что он получал доход, который в 10 раз превышал его годовую зарплату. Когда это стало известно прокурору, прокурор предъявил иск об изъятии нетрудового дохода. Суд признал, что это был нетрудовой доход. Или, скажем, корейцы на Дальнем Востоке умудряются в условиях северных широт выращивать ранние фрукты и продавать по рыночным ценам. То же самое - предъявлялись иск об изъятии нетрудового дохода. В настоящее время, как вы сами понимаете, само понятие “нетрудовой доход”, неизвестно в законе. Есть незаконный доход, запрещенный, это понятно. Если не запрещено, значит возможно. Итак, граждане непосредственно сами, по своему усмотрению осуществляют право по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, принадлежащим им на праве частной собственности. Что касается юридических лиц, они осуществляют право собственности через свои органы управления в соответствии с их компетенцией. Но у отдельных юридических лиц, у которых нет органов управления, эти права осуществляют участники юридического лица (в частности хозяйственные товарищества, у которых нет ни устава. ни органов управления). Большинство объектов права частной собственности подчиняются общему правовому режиму. Этот общий правовой режим чрезвычайно прост. Он предоставляет как гражданам, так и юридическим лицам право без каких-либо ограничений совершенно свободно приобретать, владеть, пользоваться и распоряжаться всем имуществом, которое относится к этому общему правовому режиму.

Скажем, гражданин приобрел хрустальную вазу. Он может в ней цветы держать, а может колоть ею орехи, это его дело. Но для некоторых вещей установлен особый правовой режим, когда существуют специальные правила и по приобретению вещей, специальные правила по владению и распоряжению этими вещами. К числу таких объектов относятся жилые помещения. Право собственности на жилое помещение. Мы установили, что для некоторых объектов установлены особые правила по приобретению, владению, пользованию и распоряжению объектами частной собственности. Один из таких объектов – жилое помещение. Какие здесь действуют специальные правила? Прежде всего правила установлены статьей 288 ГК. В соответствии с этой статьей собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Сравните с хрустальной вазой: там владеет, пользуется, распоряжается по своему усмотрению, а вот жилое помещение можно использовать только по его целевому назначению. А жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Это означает, что размещение в жилых помещениях промышленного производства не допускается. И вполне понятно, почему. Представьте себе, что сосед устроит в квартире кузнечный цех... То есть можно использовать только в соответствии с его назначением. Размещать в жилых помещениях офисы или какие-либо учреждения можно только в том случае, если они в установленном порядке переведены из жилого фонда в нежилой фонд, а это довольно затруднительный порядок. Для того, чтобы в Санкт-Петербурге перевести жилое помещение в нежилое, необходимо распоряжение губернатора. И вполне понятно, почему. Потому что не хватает жилых помещений.

Поэтому действующее законодательство исходит из того, что нужно всячески охранять жилищный фонд, чтобы он не уменьшался, а приумножался. Далее, в соответствии со статьей 289 ГК, собственнику квартиры в многоквартирном жилом доме наряду с принадлежащим ему жилым помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общие помещения этого жилого дома, несущие конструкции, механическое, электрическое и другое оборудование, такое как лифт. подъемник, санитарно-техническое оборудование и т.д. Здесь мы сталкиваемся с интересной ситуацией. Представьте себе квартиру, в которой живете. Что касается стен, несущих конструкций, то это общая долевая собственность всех граждан, проживающих в этом доме. Что касается пола, потолка, тоже общая долевая. А что же принадлежит на праве собственности гражданину, который здесь проживает? Выходит, воздушное пространство. И что является объектом частной собственности, когда речь о квартирах заходит, это вопрос спорный и с технической, и с юридической. и с экономической точек зрения. Пока никто из юристов и экономистов не предложил нормального решения этой задачи. Все остальные помещения - это общая долевая собственность. В связи с этим возникают проблемы, особенно в нашем городе. Когда этот закон был введен, некоторые жильцы. приватизировав свои квартиры. стали возмущаться: почему КУГИ без нас сдает подвальные помещения в аренду? Ведь это общие помещения, поэтому только с согласия всех сособственников, в том числе и нас, и доходы должны делиться пропорционально долям в праве общей собственности. Эти разногласия нашли разрешение в судах, и суды пошли по совершенно правильному пути. В том случае если помещение заранее, при строительстве дома отводилось под магазин, кафе и т.д., это не общее помещение, это государственная собственность. А если это просто подвал, который обслуживает общие нужды, то это общая долевая собственность, и сдавать ее в аренду можно только с согласия всех сособственников. Следующее специальное правило. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют товарищества собственников жилья. Прошу обратить внимания: не могут образовать, а образуют ТСЖ. И закон о ТСЖ предусмотрел следующее правило: что если создан кондоминиум и организовано товарищество собственников жилья хотя бы двумя собственниками в многоквартирном жилом доме, все остальные собственники автоматически становится членами этого товарищества. Вот это предусмотрено и Гражданским кодексом, и Законом о товариществах собственников жилья. Но некоторые граждане не согласились с этим законодательным решением и обратились в Конституционный суд с тем, что это противоречит Конституции, в которой сказано. что никто не может быть в принудительном порядке принят в какую-то общественную или другую организацию. Конституционный суд, рассмотрев это дело, пришел к совершенно правильному выводу, что это положение ГК и Закон о товарищества собственников жилья противоречат Конституции.

Только с согласия гражданина можно стать участником товарищества собственников жилья. Следующая особенность, которая характерна для жилых помещений, предусмотрена ст.292 ГК и в ней говорится, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Это означает, что, скажем, собственник жилого помещения – муж. Проживающие с ним члены семьи – жена, дети, родители и т.д. – не собственники этого жилого помещения. Но он не может сказать: я – собственник и прошу убраться. Они имеют право пользоваться этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Он может брать с них квартплату, но выселить не может. Если бы наш закон ограничивался только этим правилом, от членов семьи можно было бы легко избавиться. Каким образом? Ага, вы не хотите добровольно выселяться, так я продаю эту квартиру, а в новую вас не вселяю. Для того, чтобы этого не было, предусмотрено следующее правило: переход права собственности на жилой дом или иное жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Поэтому прежде, чем приобретать жилое помещение, необходимо установить, какими правами на это жилое помещение пользуются члены семьи собственника. И для того, чтобы это всегда предусматривалось, ст.558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением. Это означает, что если в договоре купли-продажи отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, договор считается не заключенным, потому что одним из основных условия вступления в силу договора является согласование всех его существенных условий, а если этих существенных условий нет, договор считается не заключенным. Для того чтобы защитить интересы несовершеннолетних членов семьи собственника, существует еще более жесткое правило и оно гласит, что отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, как члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Наконец, последнее правило, которое касается жилых помещений. Если собственник жилого помещения 1) использует его не по назначению или 2) систематически нарушает права и интересы соседей, или 3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то при наличии хотя бы одного из этих трех условий орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости прекратить соответствующее правонарушение, а если это правонарушение связано с разрушением жилого помещения, то установить для него соразмерный срок для того, чтобы привести это жилое помещение в надлежащее состояние. Если после этого предупреждения собственник жилого помещения продолжает допускать правонарушения, орган местного самоуправления может обратиться с иском в суд об изъятии этого жилого помещения в муниципальную собственность. В этом случае по решению суда помещение продается с публичных торгов, а вырученные деньги передают собственнику за вычетом расходов на организацию этих публичных торгов. В настоящее время это положение мало применяется. но в любое время его могут использовать. Какие нарушения допускаются в массовом порядке в нашем городе? Очень многие жилые помещения используются под офисы без перевода в нежилые помещения, а это использование жилого помещения не в соответствии с его назначением. В этом случае в принципе возможно предъявление иска о принудительном изъятии помещения и продажа его на публичных торгах. Пока еще таких исков не было, но действующее законодательство это предусматривает. Это, что касается жилых помещений. Что касается других объектов, за неимением времени я рассказывать не буду.

Право государственной и муниципальной собственности. Мы уже говорили, что государственная и муниципальная собственность очень близки. В чем специфические особенности этих форм собственности? Как государственная, так и муниципальная собственность, они подчиняются общим правилам за редчайшим изъятием, поэтому мы будем говорить о государственной собственности, понимая, что точно такие же правила применяются к муниципальной собственности. Прежде всего, вопрос об источниках образования государственной и муниципальной собственности. Здесь действует один специфический источник образования государственной и муниципальной собственности, нехарактерный для частной собственности, это налоги и сборы. Это правовая форма изъятия средств у отдельных частных лиц для общегосударственных и муниципальных целей. Налоги являются основным источником образования государственных средств.